Acheter un appartement occupé séduit de nombreux investisseurs : les loyers commencent à courir dès la signature, sans période de vacance ni recherche de locataire. Mais l’acquéreur ne choisit ni son locataire ni le calendrier. Il reprend un contrat existant, avec ses clauses et ses protections, et ne pourra récupérer le logement qu’à des dates que la loi encadre strictement. Mieux vaut le savoir avant de faire une offre.
Le bail continue avec le nouveau propriétaire
La vente ne met pas fin au bail. Le Code civil prévoit que l’acquéreur ne peut expulser le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. En pratique, le nouveau propriétaire prend la place de l’ancien : même loyer, même échéance, mêmes clauses. Avant de s’engager, il est donc indispensable de lire le bail et ses avenants, l’état des lieux d’entrée, l’historique des paiements et, le cas échéant, l’acte de caution.
Le dépôt de garantie change de débiteur
Point souvent négligé : en cas de vente du logement loué, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre le vendeur et l’acheteur. Concrètement, si l’acte de vente ne prévoit pas le transfert de la somme, l’acquéreur devra quand même la rembourser au locataire à son départ. La question se règle donc dès l’avant-contrat.
Récupérer le logement : un calendrier imposé
Pour un logement loué vide, le propriétaire qui veut récupérer les lieux doit donner congé six mois avant l’échéance du bail, pour l’un des motifs admis : reprise pour habiter, vente, ou motif légitime et sérieux, comme un manquement du locataire à ses obligations. Le congé doit indiquer son motif et, en cas de reprise, l’identité du bénéficiaire et son lien avec le bailleur, qui doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision. Pour un logement meublé, le préavis du bailleur est de trois mois et les règles figurent dans un chapitre distinct de la même loi.
Pour un bien acheté occupé, la loi ajoute des règles spécifiques :
- si le bail en cours se termine plus de trois ans après l’achat, le congé pour vendre peut être donné pour la fin de ce bail ;
- s’il se termine moins de trois ans après l’achat, le congé pour vendre n’est possible qu’au terme du premier renouvellement ou de la première reconduction ;
- si le bail se termine moins de deux ans après l’achat, un congé pour reprise ne prend effet qu’au bout de deux ans à compter de l’acquisition.
Un achat réalisé un an avant l’échéance d’un bail de trois ans ne permet donc ni une revente rapide du logement libre, ni une reprise immédiate.
Le cas du locataire âgé aux ressources modestes
Une protection supplémentaire s’applique lorsque le locataire a plus de 65 ans et des ressources inférieures à un plafond fixé par arrêté : le bailleur ne peut alors lui donner congé sans lui offrir un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans un périmètre géographique défini. Cette règle ne s’applique pas lorsque le bailleur personne physique a lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures au même plafond. L’âge s’apprécie à l’échéance du bail, les ressources à la date du congé. Le détail des conditions est présenté dans la protection du locataire de plus de 65 ans.
Un congé de complaisance coûte cher
Le congé justifié frauduleusement par une reprise ou une vente expose le bailleur à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale, sans compter la réparation que le locataire peut réclamer. Un investisseur qui achète par l’intermédiaire d’une société doit en tenir compte.
La check-list avant l’offre
Avant de signer, l’acheteur d’un bien occupé gagne à vérifier :
- la date de prise d’effet et l’échéance du bail ;
- le montant du loyer et sa dernière révision ;
- la régularité des paiements sur les derniers mois ;
- le montant du dépôt de garantie et son sort dans l’acte ;
- la situation du locataire au regard des protections légales, dans la limite des informations disponibles.
Ces règles relèvent de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public : aucune clause du bail ne peut les écarter. Pour une vue d’ensemble de ce texte, le guide de Mon Avocat Bailleur sur la loi du 6 juillet 1989 en présente les principales règles.
